LA PROMESSE D'ACHAT OU LA PROMESSE DE VENTE
La promesse d'achat ou la promesse de vente est
généralement le document usuel signé par chacune des
parties en cause préalablement à l'acte de vente.Contrairement à ce que l'on peut penser, un tel document
n'est pas de la catégorie de ceux dont les parties peuvent
facilement se débarrasser par la suite. Il constitue un avantcontrat
et impose certaines obligations aux parties. Une fois
ce document signé, il devient souvent très difficile d'en
modifier les termes et conditions et de se dégager des
obligations contractées.
D'où l'importance, pour prévenir les situations fâcheuses
et souvent irrémédiables, de faire appel à l'expertise d'un
notaire avant de signer quelque document que ce soit.
Au sujet de la promesse d'achat, lisez notre dépliant
intitulé «L'avant-contrat, l'achat d'une maison».
VENDRE N'EST PAS TOUJOURS UN ACTE DE PURE FACULTÉ
Vendre son immeuble à qui on veut et quand on veut
semble être un droit acquis. Pourtant, en certaines occasions,
le propriétaire peut avoir besoin d'une autorisation avant de
pouvoir procéder à la vente de son immeuble.Ainsi, par
exemple:
le propriétaire a besoin du consentement écrit de
son époux ou de son épouse ou, de son conjoint ou
conjointe s'il est uni civilement, s'il s'agit de vendre
une résidence de la famille;
le tuteur au mineur peut avoir besoin de certaines
autorisations pour vendre un bien immeuble dont le
mineur est propriétaire;
le propriétaire d'un bien culturel classé doit, dans des
circonstances précises, obtenir certaines autorisations au
cas de vente; il en va de même, en plusieurs occasions,
pour le propriétaire d'une terre agricole;
la vente d'un immeuble situé dans un ensemble
immobilier est assujettie à l'autorisation de la Régie
du logement.
La prudence est donc de mise: vendre sans en avoir le
droit met directement en cause la validité de la vente et
peut vous exposer à d'autres recours civils. Le notaire peut
vous renseigner sur toutes les autorisations requises et
nécessaires et, à votre demande, entreprendre les démarches
pour chercher à les obtenir.
LA VENTE AVEC GARANTIE LÉGALE
Le vendeur et l'acheteur d'un immeuble sont tributaires
de certaines obligations l'un envers l'autre. Ainsi, l'acheteur
doit prendre livraison du bien vendu et en payer le prix.
En corollaire, le vendeur doit délivrer le bien. Il est aussi
tenu à la garantie légale, c'est-à-dire que la loi l'oblige à
garantir certaines choses à son acheteur.
Le vendeur est d'abord tenu à la garantie du droit de
propriété. Il est obligé de garantir à l'acheteur que
l'immeuble est exempt de vice de titre et qu'il est libre de
tous droits, à l'exception de ceux déclarés lors de la vente.
Par la même occasion, le vendeur doit garantir son acheteur
contre tout empiètement existant (empiètement résultant de
son fait ou, encore, résultant, à sa connaissance, du fait d'un
tiers) et, dans les limites fixées par la loi, contre toute
violation aux limitations de droit public (par exemple, le
vendeur garantit que l'immeuble ne contrevient pas à un
règlement de zonage). La garantie contre la violation aux
limitations de droit public n'est toutefois pas absolue; aussi
l'acheteur doit faire montre de vigilance.
Le vendeur est aussi tenu à la garantie de qualité,
c'est-à-dire à la garantie contre les vices cachés.
Mais, encore là, attention! La garantie de qualité ne
couvre que les vices majeurs qui existent lors de la vente,
qui sont inconnus de l'acheteur et qu'un acheteur prudent
et diligent n'aurait pas pu découvrir...
Pas si simple!
Dans la mesure prévue par la loi, les parties peuvent
ajouter ou soustraire à la garantie légale. Le notaire peut
parfaitement bien vous renseigner là-dessus et inclure, dans
l'acte de vente, une clause extensive ou limitative de
responsabilité qui répond au voeu des parties tout
en étant parfaitement légale.
L'EXAMEN DES TITRES: UNE NÉCESSITÉ
En effectuant les recherches appropriées, le notaire est en
mesure de vous garantir un titre de propriété incontestable.En premier lieu, sa recherche consiste à vérifier:
si le vendeur est le véritable propriétaire de l'immeuble;
s'il possède le droit et la capacité de vendre;
si son conjoint ou d'autres personnes doivent consentir
à la vente, etc.
À l'aide du certificat de localisation, le notaire vérifie
ensuite:
si les dimensions du terrain sont exactes;
si les bâtisses sont bien érigées sur le terrain vendu;
si la maison a été construite conformément aux
règlements municipaux et aux lois de zonage;
si la propriété du voisin empiète sur votre terrain;
si les fenêtres répondent aux normes légales;
s'il existe des droits de passage, etc.
Enfin, par l'examen des titres, le notaire peut déceler
les charges ou droits réels susceptibles d'affecter, de limiter
ou de dévaluer votre droit de propriété, tels que les
hypothèques, les saisies, les jugements, les servitudes, etc.
LE PRIX DE VENTE
Vous désirez payer comptant? Vous bénéficiez alors,
pour votre protection, de la gestion des sommes par le
notaire via sa comptabilité en fidéicommis. Ce dernier ne
remettra les fonds, à qui de droit, qu'après avoir procédé
à certaines vérifications finales.Prise en charge d'hypothèque?Pour sauver le paiement
d'une «pénalité » qui pourrait devenir due en faveur de
votre créancier, êtes-vous prêt à demeurer responsable,
envers ce créancier, au cas de défaut de paiement de
l'acheteur? Informez-vous d'abord auprès de votre
notaire sur les alternatives possibles et sur les
conséquences de celles-ci.
Solde de prix de vente ou nouvelle hypothèque?
Le notaire peut vous aider à comparer les différents
modes de financement et est en mesure d'évaluer, avec
vous, les diverses propositions reçues. Question de
respecter votre budget.
LA MAISON NEUVE
Vous voulez acheter une maison neuve, sans vivre
l'horreur des hypothèques légales de la construction?
Un suivi après l'acte de vente est essentiel, car divers
intervenants de la construction peuvent encore vous
réclamer les sommes que votre constructeur a fait défaut de
leur payer. Des sommes considérables sont souvent en jeu.
Votre notaire peut vous offrir l'assurance hypothèque
légale; ne vous en privez pas!
L'ACTE DE VENTE NOTARIÉ: UN ÉCRIT PRÉCIEUX
Le notaire rédige l'acte de vente avec la précision et la
minutie qui le caractérisent, en y insérant toutes les clauses
essentielles à la sauvegarde de vos droits.
De plus, le notaire instrumente tout acte relié à l'acte de
vente: prêt hypothécaire, servitude, quittance et autres, tels
que convention d'indivision, testaments, etc.
L'acte notarié fait foi, preuve en main, de son contenu.
Vous en aurez une copie authentique de l'original, lequel est
numéroté, répertorié et conservé dans le greffe du notaire.
Pas de perte en vue... pour votre protection.
L'ACHAT D'UNE PROPRIÉTÉ À DEUX
De nos jours, bien des couples, qu'ils soient ou non
mariés ou unis civilement, décident d'acheter un immeuble
en commun. En langage familier, on dit alors que la maison
« est aux deux noms ». Par mesure de précaution, lorsqu'ils
décident d'acheter à deux, les copropriétaires par indivision
devraient prévoir, dans une convention, certaines règles
applicables. Le notaire peut les conseiller adéquatement sur
l'étendue d'une telle convention et rédiger l'acte approprié
Consultez votre notaire: il ne laisse rien au hasard.